Steuerliche Abziehbarkeit der Erhaltungsrücklage
Wohnungseigentümer zahlen in die Erhaltungsrücklage – früher als Instandhaltungsrücklage bezeichnet – ein. Aus dieser Rücklage werden dann Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert, deren Kosten alle Eigentümer gemeinsam tragen. Für vermietende Wohnungseigentümer ist die Erhaltungsrücklage aber auch steuerlich von Bedeutung. Denn grundsätzlich stellen diese Einzahlungen Werbungskosten dar und können die zu versteuernden Einnahmen aus der Wohnungsvermietung verringern. Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24) hatte nun zu entscheiden, ab welchem Zeitpunkt die Einzahlungen des Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage steuerlich abziehbar sind.
Die Kläger vermieteten mehrere Eigentumswohnungen in verschiedenen Wohneigentumsanlagen. Sie zahlten dort jeweils das vorgesehene monatliche Hausgeld. Aus dem Hausgeld wurde ein Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zugeführt. Diese Beträge wollten die Eigentümer als Werbungskosten bei ihren Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen geltend machen. Das Finanzamt erkannte diese Beträge jedoch nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Argument: Ein Werbungskostenabzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Auch das in der Folge angerufene Finanzgericht wies die Klage der Wohnungseigentümer ab.
Bundesfinanzhof setzt Zusammenhang zur Vermietungstätigkeit voraus
Der BFH bestätigte nun – leider – diese Auffassung. Die Richter argumentierten, dass der Werbungskostenabzug nach § 9 Absatz 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen voraussetze. Zwar hatten die Eigentümer die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage über die Hausgeldzahlung erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der GdWE gehört.
Erhaltungsrücklage erst bei Verausgabung steuerlich relevant
Auslösender Moment für die Zahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Ein Zusammenhang mit der Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabe. Erst dann kämen die Mittel der Immobilie zugute.
Auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der GdWE die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, ändere die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht.
